货币紧缩，楼市断粮，楼市泡沫是否破灭?

丽水的城镇居民人均年收入15000多元，2007年的房价却在疯狂炒做中，攀升到了10000元一平米，事实上，丽水的房价高的离谱，背后一个重要原因就是当地的不少房地产企业都像万松公司一样，靠民间集资来筹集资金，比正常贷款高出几倍的利息成本，也被房地产开发商转嫁到了房价当中，一旦市场有风吹草动，这个靠高利息、高房价支撑起来的楼市，就会面临崩溃的危险，那么，最终压垮丽水楼市的，又是哪一根稻草?来听听金融部门的分析。

就在丽水市房价疯涨的2007年，国家对房地产市场的宏观调控政策也越收越紧，从下半年开始，各个银行对于房地产企业的信贷支持明显下降，国家的银根紧缩政策开始在房地产市场显现出来。

记者：“去年大概是多少贷款?”

中国建设银行丽水分行行长徐小康：“整个丽水市，我现在总共房地产贷款余额是六百多亿，2007年底，2008年现在目前我们新的项目还没有进。”

徐小康告诉记者，目前建设银行丽水分行对房地产的贷款审查更加严格，贷款规模也缩小了很多，记者从丽水银监局的一份统计资料上了解到，今年4月份，整个丽水市的房产开发贷款只有1.3648亿元，比年初减少了6457万元。

邹建新：“银行的紧缩的货币政策对房地产的影响是非常大的，我们的小企业，有的企业就根本拿不到贷款，那么这样只能靠自己的钱，或者是靠社会融点资。”

2008年，由于很多房产企业资金出现紧张，拿地的积极性突然下降下来，政府推出的大量地块，除了个别地块被大公司拍去外，其余的土地全部流拍，这个时候，丽水的楼面价又回归到了4000多元，然而对房地产的紧箍咒才刚刚开始。

徐小康：“实际上影响最大的还是按揭，第二套房子政策对房地产市场的影响还是最大的。”

徐小康告诉记者，按照中国人民银行的规定，只要第一套住房曾经按揭贷款，不管贷款是否还清，那么再购买第二套住房的时候，都要执行第二套房的利率，也就是在基准利率基础上上浮10%。

丽水市万可房地产开发有限公司总经理陈毅彪：“如果是第一套房子，银行政策是比基准利率要低15%，那么第二套房子它是要提高10%，那么这个一来一去就相差25%。”

陈毅彪给记者算了一笔帐，对于买房人来说，这上涨的25%的，就意味着在同样的基准利率下，购买第二套房就要多付出四分之一的月供款，另外，按揭贷款首付比例提高到40%，也增大了炒房的难度。

陈毅彪：“一个投资炒房的人，投资的人少掉了，再还有一个真正买房子的人他就变成观望的多了。”

在丽水市建设局，邹建新副局长告诉记者，现在丽水市的房地产企业，面临着双重压力，在项目初期，拿不到银行的开发贷款，房子建成后，资金的回收期变的更长，而房地产市场的低迷，又让这些企业难以从民间融资，一些企业的资金链已经岌岌可危。

邹建新：“银根紧缩之后，那对企业拿地的积极性要小得多了，那企业为了度过这个银根紧缩的时期，他们都是少拿地多存钱，确保自己的企业过好冬天。”

集资建房的人，为了高额利息把钱交给房地产开发商，开发商炒地之后，再把高价房卖给炒房者，炒房者又希望找到下家，把房子以更高的价格出手，这场击鼓传花的游戏，最后证明可能是一场荒诞的闹剧，它把丽水的房地产开发商、集资户、炒房者和当地监管部门都推到了一个进退维谷的境地，那现在丽水的楼市上还有没有人加入这场游戏呢?

记者在丽水市的一些楼盘采访发现，这些楼盘的售楼处除了售楼人员，几乎没有什么客户前来看房咨询，记者成了售楼处唯一的客人。

陈毅彪：“像我们楼下销售部，人来人往的人少掉了，包括咨询的人，问的人都会有一定的影响。”

陈毅彪告诉记者，他们的房产项目都在水阁镇，也就是丽水经济开发区，那里相对地价便宜、房价也只有4000元左右，对于这样的楼盘，尚且如此冷清，那么丽水市区10000左右的房子，销售又是什么样的情景?记者通过丽水市建设局透明售房网看到，很多去年开盘的楼盘，至今还在销售，而去年7月份开盘的水木清华苑，那些均价超过10000元的小高层，至今显示的还是绿色，很明显，这些显示绿色的房子并没有销售出去。

丽水市建设局房地产业处处长陈洪波：“今年一季度跟去年的平均水平来比，这个成交量萎缩是比较大的，下降幅度大概是40%到50%这样的水平。”

陈洪波给记者提供了一组数据，2007年销售商品房3600套，平均每个季度销售900套房子，但是今年一到四月份，却只销售了500套，下降幅度接近50%，另外，跟去年同期相比，商品房销售面积下降26%，其中商品住宅下降42%，办公楼下降66.7%。

陈洪波：“目前这个市场观望的氛围还是比较浓的，目前企业在开盘的时候，在定价也比较谨慎，不像去年，比较盲目乐观些。”

记者调查也发现一个重要的现象，那就是土地出让合同违约增多，2007年丽水市实际出让商住用地10块，面积为729.84亩，合同总金额为22.69亿元，但是实际收到的出让金只有12.62亿元，合同违约率达到了44.3%，去年万松房产拍下的地王，楼面价超过16000元的地块，也因为没有交付土地出让金，被政府收回。

陈洪波：“市场到了这个地步，我说跟价位肯定是有关系，这个价位去年一下子拉高了以后，这肯定有关系。”

面对不断攀升的房价，丽水市政府从今年开始加大土地供应量，同时要求开发商在开盘之前，将价格报给政府部门，另外还加大了经济适用房和限价房的供应量，目前丽水市的房价已经有所回落，统计数字显示，二手房的价格已经从今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。

陈洪波：“跟去年的楼盘来比，这个价格最近几个企业开出来以后，有些合理的回归。”

半小时观察：“丽水现象”说明了什么

刚才我们看到的丽水房地产市场就像是被房产泡沫催生出的一个“怪胎”;丽水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一个恶梦。当一个山区小城中出现楼面价达到16000元的“地王”时，即使是投机客也应该问一下自己：丽水的房地产市场是不是太不正常?膨胀的泡沫是不是会迟早破?

丽水的房产泡沫破了。就像节目中展示的那样，出现了不少滞销的楼盘和烂尾的项目。开发商、炒房客、二手房中介……各种各样的投资人正在品尝同一杯苦酒。他们被楼市牢牢地套住了，财富慢慢地缩水，对市场的信心同样在慢慢地缩水。

疯狂的房地产市场不是健康的市场;急剧膨胀的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破灭，都意味着投机者和投资者要花上几年甚至十几年的时间来恢复信心。但是对于丽水来说，16000元一平方米的楼面价，需要多少年才能使信心彻底恢复呢?

房地产市场需要健康，需要理性，更需要信心。泡沫破灭不是坏事，它有利于市场秩序的恢复。

跟着国家的政策走，对于咱们普通消费者和投资者来说，虽然保守，但却理性。 (本文来源：CCTV )