近来，上海市房屋交易服务系统上显示的一些楼盘的合同撤销率(含预订)之高令人惊诧：百分之三四十的不鲜见，有的楼盘甚至高达百分之百。消费者、媒体质疑纷起。

　　记者采访的多个销售商不约而同地指出，高撤销率在于主管部门的交易服务系统不能区分购房人逾期签约与真正的撤销合同。而上海市房屋土地资源管理局称，目前上海商品房预售合同撤销率正常，但也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作。

　　质疑 楼盘合同撤销率竟达100%?

　　一篇质疑“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”合同撤销率畸高的文章近日引起广泛关注。从隶属于上海市房地产交易系统上查核,这20个楼盘中确有8个楼盘合同撤销率(含预订)超过40%,最高的竟达100%。

　　上海市一个名叫沿海丽水馨庭的楼盘,截至今年4月10日销售住宅283套,共签约285次,合同撤销次数也为285次(含预订)。单单就数据而言,这一楼盘的表面撤销率(含预订)竟达到100%,实在有些骇人听闻。

　　位于中心城区的楼盘宝华现代城 (论坛 户型),从2006年5月到2007年9月,共分四次推出房源1254套,至今已售1136套,累计签约1419次,撤销932次(含预订)。据此计算,表面撤销率(含预订)高达65.7%。

　　诸如此类的楼盘合同高撤销率案例在上海市房地产交易服务网上并不鲜见。蹊跷的是,一般而言,每套住宅售出会有两次签约,一次是预售签约,一次是销售签约,即便直接进入销售,也至少要签订一次销售合同。前述沿海丽水馨庭楼盘,既然已售住宅283套,那就要至少签约283次,而这个楼盘总共签约只有285次,这就意味着它最多只能撤销2次销售合同,何来撤销285次? 如果房地产交易系统显示的已售数据是真实的,那么,合同撤销次数就是值得推敲的。

　　分析 高撤销率是技术原因还是别有因由?

　　究竟是什么原因导致上海某些楼盘表面撤销率过高这一异常现象?接受记者采访的开发商们异口同声,这是房地产主管部门的交易系统不能识别逾期签约和撤销合同,错误地将购房人在签订了定金合同后逾期签约的行为视为合同撤销所致。

　　上海金沪房地产发展有限公司的高小姐解释说,房屋销售的通常程序是:购房人看中一套房子后,缴纳数万元定金,与房产销售公司签订定金合同,约定数天(一般7天至15天不等)内签订预售(期房)或者销售(现房)合同。与此同时,在上海市房地产交易中心网络系统中,被预订的那套房子由原来显示为“可售”状态的绿色变为粉红色,示意此房已有人预订,不再可售。但实际销售中,经常出现购房人因银行放贷推迟等原因,推迟签订预销售合同的情况。而一旦出现逾期,登记在房地产交易中心网络系统中的该套房源就会重新“返绿”,即由不可售重新变成“可售”。这时,交易系统即将此种情况视作合同撤销一次。但实际上,在楼市行情并不紧俏的情况下,尽管逾期,销售商往往仍会与预订者签订正式预销售合同。

　　上海市房地局的解释与此相似:在引起质疑的楼盘中,“18个楼盘开盘至今,网上共签订预售合同8971套,撤销297套,预售合同撤销率为3.3%,基本正常,但这些楼盘的定金合同撤销率较高。”上海市房地局有关人士说。

　　照房地产部门的解释,表面合同撤销率高达30%至40%的受质疑楼盘,大多属于预订合同撤销,而不是预售合同撤销。

　　问题是,预订合同的撤销率畸高同样令人费解——以前述一楼盘为例,在1100多个买房人中,竟有900来人“逾期签约”,逾期率之高,实在难以想像。

　　一位不愿具名的房地产研究专家认为,无论是合同撤销率还是逾期签约率,正常情况下一般都不会超过10%,超过了10%就是异常。上海市房地局表示,对上述定金合同撤销率较高的楼盘,房地局将做进一步调查。

　　隐忧 谁在损害“阳光交易”?

　　真实的楼市成交量和合同撤销率是衡量市场热度、判断行情走势的重要指标。如果这些数据失真,难免会对市场产生误导。

　　如何从制度安排、流程设计、技术支撑上切实保证楼市公平、公正、公开地“阳光交易”,成为刻不容缓的问题。事实上,目前国内诸多城市都在让房地产交易公开上网,初衷即在于防止开发商在供不应求的卖方市场下囤房惜售,人为制造紧张气氛,拉抬房价。这种情况近年曾在多个城市的楼市中反复出现。上海是较早实行房地产交易上网的城市,从楼盘预售证发放开始,可售房源套数、面积、朝向等信息均须上网公开,每预订、销售一套房屋,网上会适时显示。这种做法曾被认为是对付暗箱操作的有效武器。而现在,多个房地产销售商透露,为保证不会出现房源大面积“返绿”(即由不可售变为可售),避免逾期签约被视为撤销合同,销售商在购房人签订预订书后,不再去上海市房地产交易系统中标志,直到签订销售合同之后再上报系统。

　　业内专家认为,销售商的这一自称是“不得已而为之”的规避法,会留下一大后遗症:如果想囤房的话,只需以有人预订为由,即可拒绝销售。

　　新华视点记者 徐寿松 姚玉洁